Los ingresos por arriendos inmobiliarios en Chile son una materia cada vez más relevante para personas naturales, inversionistas y profesionales que mantienen propiedades en el país.
Durante años, muchas personas asumieron que las rentas de arriendo asociadas a viviendas acogidas al DFL2 no debían declararse o no generaban efectos tributarios relevantes. Sin embargo, los cambios legales recientes modificaron de manera importante esa lectura.
A partir del 1 de enero de 2023, las personas naturales solo pueden acceder a los beneficios del DFL2 respecto de un máximo de dos viviendas, sin importar la fecha en que fueron adquiridas.
Esto significa que, si una persona posee más de dos viviendas acogidas al DFL2, los ingresos por arriendo obtenidos desde la tercera vivienda en adelante deben revisarse bajo las reglas generales de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
El Servicio de Impuestos Internos también ha clarificado este criterio. El Oficio N° 2322, de 31 de agosto de 2023, señaló que las personas naturales pueden beneficiarse del DFL2 solo respecto de un máximo de dos viviendas. Si poseen más de dos, el beneficio se mantiene para las dos viviendas de adquisición más antigua.
En términos prácticos, esto implica que las rentas de arrendamiento de viviendas adicionales pueden quedar afectas al Impuesto Global Complementario, aunque se encuentren exentas de Impuesto de Primera Categoría en ciertos casos.
Por eso, no basta con saber si una propiedad es DFL2. También hay que revisar cuántas propiedades posee la persona, cuáles son las dos más antiguas, cómo se están usando y qué ingresos generaron durante el año.
El SII ha incorporado además herramientas de apoyo y fiscalización, como el asistente de arriendo de bienes raíces dentro del proceso de declaración anual. Este asistente utiliza información disponible en las bases del SII sobre las propiedades del contribuyente y permite incorporar antecedentes sobre uso, arriendo, destino, porcentaje de derechos y otros datos relevantes.
Esta herramienta puede facilitar la declaración, pero también aumenta la visibilidad de inconsistencias. Por ejemplo, propiedades no regularizadas, usos mal informados, cesiones sin respaldo, datos incompletos o ingresos no declarados.
Algunos ejemplos ayudan a entender el cambio:
Si una persona natural tiene dos viviendas DFL2 y arrienda una de ellas, en principio puede seguir beneficiándose del tratamiento asociado al DFL2.
Si una persona natural tiene cinco viviendas DFL2, incluso adquiridas antes de 2010, debe revisar los ingresos generados desde la tercera vivienda en adelante, porque desde 2023 el límite aplica sin importar la fecha de adquisición.
Si una persona arrienda esporádicamente una segunda vivienda mediante plataformas como Airbnb, el análisis dependerá del número de viviendas acogidas al beneficio, del uso de la propiedad y de las reglas aplicables al caso concreto.
Si la inversión inmobiliaria se realiza como empresario individual o a través de una sociedad, el tratamiento puede ser distinto. El beneficio de no renta para hasta dos viviendas aplica a personas naturales bajo ciertas condiciones, no necesariamente a estructuras empresariales o societarias.
La clave es no mirar las propiedades aisladamente. La tributación de una cartera inmobiliaria depende del número de bienes raíces, su calidad DFL2, la fecha de adquisición, el uso efectivo, la forma de explotación, la titularidad y la estructura a través de la cual se invierte.
Para personas con movilidad internacional, este análisis puede ser todavía más importante. Una persona que sale de Chile puede seguir manteniendo propiedades arrendadas en el país, y esas rentas pueden generar obligaciones tributarias locales. Del mismo modo, un extranjero que llega a Chile con inversiones inmobiliarias o que adquiere propiedades durante su estadía debe entender cómo esos ingresos se integran a su situación tributaria personal.
La conclusión es simple: los ingresos por arriendos inmobiliarios deben revisarse con una mirada de cartera, no solo propiedad por propiedad. Una buena planificación permite evitar errores en la declaración anual, anticipar la carga tributaria y tomar mejores decisiones de inversión.
Qué revisar si tienes propiedades arrendadas en Chile
Número total de viviendas acogidas al DFL2.
Cuáles son las dos viviendas de adquisición más antigua.
Ingresos por arriendo generados durante el año.
Uso efectivo de cada propiedad: arriendo, uso personal, Airbnb u otro.
Porcentaje de propiedad o derechos sobre cada bien raíz.
Si la inversión se mantiene como persona natural, empresario individual o sociedad.
Información precargada por el SII en el asistente de arriendo.
Obligación de declarar en Formulario 22 e impacto en Impuesto Global Complementario.
Efectos para personas que salen de Chile pero mantienen rentas inmobiliarias locales.